2023年6月3日，第七届成都603社区基金会主题活动在成都市锦江区举行。本届主题活动以“深耕善治·行稳致远——推动社区基金会高质量发展”为主题，相关党政部门、全国各地专家学者代表，国内社区、社会组织代表等共计约300人参加主题活动，共话、共谋社区基金会高质量发展。

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大家好，我今天分享的主题是“构建信义关系 破解物业服务困局”。主题的前半句是“构建信义关系”。信义关系听起来陌生，但如果大家深入研究后，会发现这背后有丰富的有趣的运用。主题的后半句是“破解物业服务困局”。基金会与信义关系、与物业服务困局有什么关系？信义关系的丰富成果体现在哪儿？小区物业服务有很多纠纷，陷入了困局，我们可以用信义关系来化解纠纷与破解困局。除此之外，还有医疗服务、教育服务、公共服务等都存在大量纠纷，陷入了困局，同样也可以通过构建信义关系来破解困局。所以当我们把信义关系这个词弄懂之后，我们会发现身边的许多困局都会迎刃而解了。
 
一、物业服务本质与社区基金具有相似性
今天我想以物业服务作为一个案例向大家介绍怎么运用信义关系去破解这个困局，在过程中可以找到一些思路和借鉴。
我们可以把物业服务解释为基金托管：众多的小区业主把钱筹集起来成为一个基金，再把基金交给一个受托人来管理，可以是基金会，也可以是物业公司。受托人把钱分成三份：一份用于当年的服务支出，一份是受托人应有的报酬，一份是剩余的资金。当年的服务支出用于从市场上购买各种专业服务。服务成果公平地分配到每个业主。到了年底，业主们对一年的服务都很满意，然后第二年就会再来筹集基金。从这个角度来看物业服务，大家会发现，物业服务的内在运行逻辑和社区基金十分相似，物业服务就是一种社区基金。
社区基金的灵魂是在“社区”这俩字儿上，而不是在基金；而“社区”这俩字儿的灵魂是在“社”这个字上。“社”就是“天人合一”，左边天，右边人，天人合一。它强调“合”，这是一个人素养的成长，强调利他精神。而我们真正的社区基金未来的道路是要往深去扎，往社区去扎，自天而下落于人，天人合一。
通过物业服务来筹集公益资金，是社区基金发展的重要方向。因为我们国家是一个公有制的国家，土地公有产生的规模利益里面，自然而然就包含了公益成分。因此我们的公益筹款行为，不一定只有通过每个人的捐赠去呈现的，还可以通过属地归集的方式来呈现。所以物业管理跟我们社区基金会有密切的关系，它也属于一种社区基金，是我们可以拓展的领地。
 
二、小区物业服务是弱强合作
物业服务的实质，为什么要强调信义呢？物业服务是一个合作，是业主跟物业企业的合作。业主们出钱，物业企业出劳动。但这个合作不是一个平等的合作，而是一个不平等的弱强合作。业主们很难组织起来保护自身的权利，所以相比企业来说，在组织能力、专业能力和资本能力上是弱者。
是否要在弱强合作中植入信义关系，要判断是否具有如下四个特征：弱者对强者有高度的依赖；强者代弱者管理财产或事务；强者有自由裁量权；强者滥用自由裁量权会造成弱者的利益损失。这四个特征就是必要信义关系的前提条件。
物业服务领域、教育领域、医疗领域、社区基金领域以及公共服务领域等，都属于弱强关系的领域，这些领域都满足四个条件，都有必要引入信义关系。
 
三、信义关系为弱强合作构建新的平衡与发展
基于这四个特征，要想使得弱强合作长久稳定，就需要有一种道义，这个道义就是信义——强者要为弱者的利益最大提供服务。弱，不是弱者的缺陷，而是强者慈善得福的试卷。强者要想获得更好的回报，就要基于信义帮助弱者。所以在这个意义上强和弱是大家共同成长的机会。因此，人类社会发展的宽广路径，不是以强凌弱，而是强者为弱者的利益最大化，弱者相信强者，把资产资源交给他，强者帮助弱者实现利益最大化，自身也得到了提升，弱者也得到了成长，整个社会整体往上行，这个才是社会发展的逻辑。相反，强者对弱者割韭菜，弱者对强者分财产，整个社会整体就会往下行。
在信义关系中，强者要承担信义义务。信义义务包含两个方面：一个是忠诚义务，一个是善管义务。忠诚就是无论何时都把受益人的利益放在首位、把弱者的利益放到首位。善管就是妥善的管理财产，妥善的程度要像管理自己的财产一样忠诚、勤奋、努力和专业。换句话说，善管就是强者帮着弱者把饼尽可能做大，忠诚就是强者把做大的饼还给弱者，强者可以得到一个事先约定的尊严回报。信义关系在弱强合作中建立起了新的平衡，为长期共同发展打下良好制度基础。
 
四、构建信义关系  破解物业服务困局
将信义关系用在物业管理，就产生了现在成都非常流行的信托制物业服务。什么叫信托制物业服务呢？主要有三个特征：
一是资金保障，物业费与公共收益设立为信托财产。在信托制下，资金保障通过独立账户来实现。小区的所有资金都存在为小区单独开设的对公帐户上，不与物管的其他资金混淆，保障小区资金的安全。这个账户还是双密码账户，有一个查询密码给到所有的业主。
二是劳动保证。我们要求做开放式的预算，过去每个小区的企业内部有预算，但是不对业主开放，现在我们要求这些预算公开透明，这是信义关系中的核心部分。开放式预算的场景是这样，由物业企业做预算，社区、业委会、热心业主一同来参加，整个预算过程就相当于一个沙盘演练的过程，这个过程就把大量的矛盾纠纷在理性的沟通下化解掉，所以但凡做了开放式预算的小区后面的沟通都非常顺利。
三是便利监督。监督也非常有效，每一位业主可以查看原始凭证，同时还有小程序供大家去查询，社区也被纳入进来作为共同监督的一员，比现在的法律有更强的监督机制。物业服务质量标准要公布出来，服务记录、服务人员、财务原始凭证、合同等都公开透明，每个人的工资奖金、保险等每一项成本都透明，便利每个业主的监督。
通过一些数据可以看到信义治理的效果，比如说缴费率大幅的提升、满意度的提升、信访件数与纠纷件数的下降，叫做“两提一降”，两个提升一个下降。由此通过构建信义关系破解物业服务的困局，解决业主与物业企业之间的矛盾冲突。
不仅如此，很多采取信托制的物业企业，原先只是从事物业服务，但在信义关系构建后，有的物业企业就如同社区基金一样——不是单单的做技术服务，还帮助业主们筹集治理资金，治理资金用于社区营造。这个时候小区就有了自己的“公共财政”。这个公共财政的管理者是一个物业社会企业。它跨界做了社区基金会的工作。在这样的情景下，小区治理主体的面貌发生丰富的变化。社区基金可以跨界成为小区物业服务的资金管理者，而物业社会企业也可以跨界成为社区基金的受托人。
不仅如此，信义治理将小区治理延展到城市治理。每个小区的物业服务背后“连扯”着许许多多的公共服务。物业服务被遮蔽的同时，这些公共服务也被遮蔽，他们的服务水平，业主居民们并不满意但也难以知情。信义治理使得遮蔽它们的幕布都得以打开。原先在缺乏市民参与、缺乏市民监督之下的公共服务也会得到更好提升。当我们这个城市有一千多个小区走向信义治理、公开透明的时候，信义治理会使整个城市变得更美好。
最后，期待着信义治理普惠神州，也期待社区基金会蓬勃发展。