吴 丹 锦江区东湖街道永兴社区党委副书记
摘要：随着老旧院落“老龄居民”人数的不断增加，适老性低、老年人出行、活动困难等问题也日益显著，如何让老年人能够在老旧院落中老有所乐、老有所养，正是老旧院落适老化改造的目标与方向。通过对老旧院落加装电梯，可以有效解决年老、体弱居民出行难等问题，并在一定程度上改善和提升住宅的居住品质、完善住宅的使用功能、提高居民的生活质量，因此，老旧小区加装电梯有着积极的社会意义和经济意义。本文通过讲述真实的案例，探讨老旧院落加装电梯和院落改造中遇到的难点和对策，并就案例进行经验总结。院
关键词：加装电梯 老旧院落 治理
根据全国第七次人口普查数据结果显示，我国60岁及以上人口为26402万人，占18.70%，其中65岁及以上人口为19064万人，占13.50%。我国60岁及以上的老年人口比例在不断上升，呈现出人口基数大、寿命期延长、增长速度快等特点。为了让老年人老有所居、老有所乐，老年人的居住环境逐渐成为影响其晚年生活质量的重要因素。
根据国家统计局数据显示，我国1980年至2000年建成的老旧住宅小区总面积多达80亿平方米[1]。尽管整体构造并未发生较大改变，但由于建造时间久远，平均使用年限均在10年及以上，小区本身配套设施、住宅周边环境等相对落后，并开始出现各种问题，无法满足人们需求，且此类小区内的大部分住宅没有加装电梯。在我国老龄化趋势日益严峻的背景下，老旧小区的居民面临着上下楼梯困难的问题，这不仅无法满足当前居民追求高质高量生活的需求，降低了老年人居住环境质量，同时也不利于城市的可持续发展。
2015年10月17日，住房和城乡建设部办公厅、财政部办公厅出台《关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》（建办房〔2015〕52号），首次发文“在电梯更新中，维修资金主要用于运行时间超过15年的老旧电梯的维修和更换。未配备电梯的老旧住宅，符合国家和地方现行有关规定的，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主（以下简称双三分之二）同意，可以使用维修资金加装电梯。各地可以根据实际情况确定本地区老旧小区及电梯更新改造的标准和内容。”明确专项维修资金可用于旧房加装电梯，要求加快推进老旧小区和老年家庭适老化改造，鼓励有条件的地方对加装电梯等给予补贴，支持加装电梯和无障碍环境建设，全国各城市相继出台了既有住宅加装电梯的指导意见。
2018年3月5日，李克强总理代表国务院在十三届全国人大一次会议上作的《政府工作报告》指出：有序推进“城中村”、老旧小区改造，完善配套设施，鼓励有条件的加装电梯。这一政策的出台对居民尤其是老年人来说，是极大的福利。目前，老旧小区加装电梯的需求非常迫切。这一举措不仅可以打造宜居环境，建设友好和谐城市，切实解决“悬空老人”出行问题，提升老年人生活幸福感，而且能带动相关产业发展，激发市场活力，促进经济发展。
1.老旧小区改造加装电梯的政策依据
《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国特种设备安全法》《中华人民共和国城乡规划法》《建设工程质量管理条例》《物业管理条例》《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》[2]。
2.加装电梯几个关键问题的探讨
（1）适宜加装电梯的既有住宅建筑房龄，应综合考虑剩余房屋产权年限和房龄，就有住宅建筑的房龄一般不超过20年，也就2000年左右修建的住房；（2）协调各层住户之间的利益关系及出资比列，由于楼层的不同，各层住户的利益关切就不一样。因此，在加装电梯时，要尽量考虑到一楼住户的利益；（3）平层入户还是平台入户，平台入户就是电梯加装在原有楼梯间外面，电梯平层位置为原有步行楼梯间的休息平台处，到达两层中间楼梯转角平台，需要上或者下半层才可以到达楼层。平层入户就是从房屋的阳台或某处房间处入户。从方便性考虑，平层入户优于平台入户；（4）紧贴原有建筑修建还是设置走廊连接；（5）电梯的使用年限及维修保养。电梯的使用年限一般在15年左右；（6）政府在电梯加装中的作用。[3]本案例北顺西巷6号院选择的是平层入户、走廊连接，采用一次性缴纳10年维保，加上电梯质保1年，共计11年，一次性解决电梯的后顾之忧，按照成都市出台的文件享受政府给予20万元/台的补助。
3.老旧院落的社区治理现状
老旧院落的社区治理，是社会发展的必然选择，亦是关于民众生活起居的重大民生问题，更是实现政府治理、社会调节与居民自治良性互动的关键环节......随着城市化进程的不断加快，建立于20世纪八九十年代的老城居民区、单位宿舍楼走向了落寞。这些老旧社区基础环境设施老化，人文环境多样，社区工作行政性事务倾向严重，社区治理难度较大。[4]
4.老旧院落加装电梯社会意义
老旧院落加装电梯是符合群众需求、节约建筑资源、优化居住环境，又能促进经济增长的重要项目，有助于提升人民群众幸福感，改善老龄化问题，具有重要的社会意义。
成都市锦江区东湖街道永兴社区地处东二环路外侧，东接成龙路，南接东光街，西接锦华路，北接二环路东五段，面积约0.31平方公里。社区共有办公用房面积305平方米。社区“两委”人员共11名。社区下辖党支部17个，在册党员396人；备案类社会组织6个；自组织25支。
辖区有居民院落（含物业小区）21个，（其中：物业管理小区8个，老旧自管院落9个，单位管理院落4个）共4333户，有74栋，239个单元（2020年社区仅有3个院落6栋10个单元有电梯，其余皆为多层），院落房龄老，多层住宅院落占比约86%，最老的建于1958年，80、90年代的民用建筑多，基础设施老旧；常住人口约10200人，院落居民结构多元，60岁以上老人占比约20.2%，诉求多元，居民整体收入也不高，居民素质参差不齐，社区参与积极性不高，能力不足等特点。辖区有学校：北顺街幼儿园、龙舟路小学；企事业单位：国网城东供电中心、防爆大队、东湖街道办事处社区公共服务站；企业商家：中升星辉汽车销售服务有限公司、四川天府银行、重庆银行、工商银行、壳牌、中国国际能源成都蓉电站等400余家。
2019年底开始永兴社区持续推进老旧院落增设电梯，努力帮助居民实现住上“电梯房”梦想。通过政府补贴、居民共建、企业助资，其中北顺西巷6号院增设电梯全覆盖成为老旧小区加装电梯示范。截止2023年4月，社区已有12部电梯已投入使用，2部正在建设中，5部已完成公示流程待施工。
案例:北顺西巷6号院
成都作为中国西部的国家中心城市，近年来经济社会飞速发展。2022年GDP已突破两万亿大关，居全国第七位；在“中国新一线城市”、“中国最具幸福感城市”排名中常年排名第一；同时，成都又是一个历史悠久的老城，中心城区里，70年代末到90年代初期的民用建筑少有电梯，大多是小高层。随着人口“老龄化”趋势地加快，加装电梯已然成为热点话题。
就推行既有住宅加装电梯意义：一是在中心城区拥有既有住宅的，大多步入老年阶段，加装电梯方便其上下楼有助于居家养老，有效疏解老年群体就选择养老方式或选择房源以及搬迁方面的焦虑；二是城市更新过程中，一定程度减少大拆大建，避免因大拆而产生大量建筑垃圾，有利的保护了耕地；三是给老城赋予了积淀感。
1.院落基本情况及需求
其中建于上世纪末的北顺西巷6号院，是原成都市电力金具厂的职工宿舍，小区共有98户，3栋房屋，7个单元。这个已建成20多年的“90后”小区，随着时间推移，职工也慢慢步入老年阶段，该院落70岁以上老人占比约71%，而高龄老人，行动不便无法上下楼的老人又分散在每一个单元，设施老旧，在居民的新需求面前，加装电梯的需求迫在眉睫。
2.项目目标
在北顺西巷6号院推进老旧院落加装电梯试点工作，实现电梯加装落地，实施院落环境“微更新”，稳步推进院落改造提档升级。
3.政策支撑
成都市为改善居民生活环境针对老旧小区也相继出台了加装电梯的相关政策和方案，不仅解决老旧小区居民出行难的问题，而且优化城市面貌。
为改善我市老旧住宅小区的居住条件和人居环境，2015年11月23日，成都市城乡建设委员会、成都市规划管理局、成都市城乡房产管理局、成都市质量技术监督局、成都市公安消防局出台《成都市既有住宅增设电梯管理办法》〔2015〕447号文件。该《办法》共19条，自2016年1月1日起实施，有效期3年。
为适应社会经济发展和人口老龄化的需求，进一步完善既有住宅使用功能，提高既有住宅区宜居水平，方便居民生活，2018年8月3日，《成都市人民政府办公厅关于促进既有住宅自主增设电梯工作的实施意见（试行）》（成办函〔2018〕134号）文件把增设电梯作为既有住宅设施设备改造内容，纳入社区治理工作范畴，明确“6层及以上非单一产权多层既有住宅，增设电梯所需建设资金及运行维护资金主要由业主承担的且按照本意见实施的项目，政府给予20万元/台的补助”自印发之日起施行，有效期2年。
2019年4月15日，《成都市锦江区人民政府办公室关于促进既有住宅自主增设电梯工作的实施意见（试行）》锦府办〔2019〕16号文件，按照“街道吹哨，部门报到”工作机制，简化办理流程，方便群众，把增设电梯作为既有住宅设施设备改造内容，纳入社区治理工作范畴，自印发之日起施行，有效期至2020年8月2日。
2019年11月，范锐平书记在“党建引领城乡社区发展治理.成都论坛”的主旨发言中，提出打造社区三大新场景，“形成生活场景、消费场景、创新场景融合叠加的产业功能区和社区服务圈，各美其美、美美与共成为市民感知幸福的社区生产生活空间。”
2020年12月27日，中国共产党成都市第十三届委员会第八次全体会议通过《中共成都市委关于制定成都市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》。第47条，提到“深化城乡社区发展治理。加强城乡基层治理制度创新和能力建设，深化“党建引领、双线融合”治理机制，健全“一核三治、共建共治共享”基层治理体系，建设全国基层治理标杆城市......推进城市更新和老旧小区改造提升，优化老城区城市功能、业态、形态、环境，推进老旧小区安防设施完善、电梯增设、公共环境整治、文化塑造，全面完成市域脏乱差棚户区和城中村改造。”把“电梯增设”单独纳入到老旧小区改造提升中。
为适应社会经济发展和人口老龄化的需求，厚植高品质宜居生活城市优势，提升市民获得感、幸福感和安全感，认真贯彻实施幸福美好生活十大工程，进一步完善既有住宅使用功能，提高老旧小区宜居水平，2021年1月4日，出台《成都市人民政府办公厅关于进一步促进既有住宅自主增设电梯工作的实施意见》成办发〔2021〕2号，增设了“优抚条款”，“满足本意见第二条第四项要求，提出补偿方案并充分征求厉害关系人意见未达成一致意见的，且经社区居委会和街道办事处调解后仍未达成一致意见的，申请增设电梯的业主如有下列情形之一，社区居委会应对该单元增设电梯项目予以盖章确认：（一）有一名以上（含一名，下同）经专业机构评估认定为失能的人员；（二）有两名以上年满七十周岁或者一名以上年满八十周岁的老人；（三）有一名以上视力残疾或肢体残疾达到三级以上的残疾人......上述失能人员、老年人、残疾人证明材料由社区居委会负责核验，医保部门、公安机关、民政部门、残联组织等应予指导”，本意见自2021年1月6日起施行，有效期5年。
4.行动方案及过程
加装电梯的前置条件是需“取得本单元、本幢或本小区房屋专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，其他业主无异议。”（2018年8月政策）
根据《民法典》规定，成都市人民政府办公厅出台《关于进一步促进既有住宅自主增设电梯工作的实施意见》成办发〔2021〕2号文件对政策里的表决条件进行了调整：第二条第四项“申请既有住宅自主增设电梯，应当经本单元房屋专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意，利害关系人公示期间对增设电梯方案无实名制书面反对意见。”
具体实施过程中，按照“业主主体”的原则，出资业主可以自己实施，也可以推举业主代表，或委托物业服务企业、电梯生产安装企业或其他相关单位作为实施主体进行电梯加装。按照“签订协议—公示备案—设计图审—告知承诺—竣工验收”的程序来推进电梯加装。我们的具体做法是：
一是民提议：2019年底社区开设了关于既有住宅加装电梯的“微自治”课堂，北顺西巷6号2栋，年近80岁的王遐申老人非常感兴趣，提出他们院落想要加装电梯的想法。
建立自治组织“院落规划师”。根据“加装电梯”这一诉求，社区牵头组织召开院落居民议事会。针对以往外来组织和人员对院落民情民意不熟悉、工作不好开展的问题，社区创新性地探索社区规划师由“外部引进”转变为“内部培养”，从院落的党员积极分子、有专业技能的个人中培育院落规划师，既能够实现熟悉情况熟人治理，也能够有效实现纵向上、下沟通和横向多方协调。由各个单元推选出一名业主代表，成立小区枢纽型自治组织——“院落规划师”，收集居民意见，向居民宣传解读老旧小区加装电梯的相关政策，争取小区居民对加装电梯的支持，并代表小区居民提出加装电梯的申请。
深入调研。“院落规划师们”以单元为单位通过入户走访、收集掌握该单元居民意见，从收集意见中主要有三个方面的需求：一是居住的居民80%是已退休的老年人，加装电梯的意愿强烈；二是院落设施老旧，居民想要更新院落设施及适当的增加一些便民设施，让生活更加便利；三是有更深层次的希望参与院落治理，成为院落“主人公”。
行动开展。北顺西巷6号院2栋1单元、2单元2019年12月底完成了加装电梯项目公示，由于受疫情影响，2020年4月在院落正式启动，刚开始其他单元的居民对加装电梯一事存在保留观望态度，由初步设想“全院同时开工”转为“成熟一个单元加装一个单元”。社区根据实际情况对加装电梯的相关程序和步骤进行指导和监督，为居民提供帮助；“院落规划师”主要负责居民协调、资金收集、与施工单位沟通、监督工程进展和质量等。
二是民商议。院落规划师牵头组织单元居民对电梯加装的位置、品牌、施工单位等进行商议，形成决议，白纸黑字红手印，将商议的方案分头向自己所负责的单元居民进行情况说明和意见征询，收集完居民意见后再次进行商议，最终形成决议。
同时为回应需求，搭建“两层平台”老旧小区安装电梯是实实在在的民生工程，可是由于涉及到小区内的每个家庭，业主利益诉求不同等导致的民意分歧是加装电梯最大的“拦路虎”。另外，老旧院落加装电梯工作环节十分繁琐，普通个人或单一机构难以胜任。对此，社区搭建“两层平台”，纵向沟通、横向协调的两层基本工作平台，集体问题集体协商，个性问题单独协商。
（1）“纵向平台”：不断商议，统一共识。搭建以单元、院落、社区纵向贯通的沟通平台，加强民情上传、政策下达。
（2）“横向平台”：沟通交流、设计落实。以居民议事会、院落规划师、物业公司、加装企业、社会支持企业等多方主体为主的协调平台。
“两层平台”主要就如何选择合适的电梯设计方案及施工单位？费用如何核算，各户分摊比例是多少？低楼层住户不愿加装怎么办？如何监管施工现场？如何申请补贴？电梯后续如何运营？院落改造需要改哪里等进行了商议。老旧小区加装电梯是实实在在的民生工程，可是由于涉及到小区内的每个家庭，业主利益诉求不同等导致的民意分歧是加装电梯最大的“拦路虎”。
（3）“两层平台”具体运用：
①选择合适的电梯设计方案及施工单位。
“院落规划师”牵头着手走访参观不同的电梯公司，进行综合比较；经单元居民讨论最终选择确定第三方施工单位，并选择最终的电梯设计方案；加装电梯公示书进行了为期10天的公示，公示期间并没有居民提出异议，加装电梯项目正式获得通过。2栋1单元、2单元仅用了1个月的时间，居民意见便达成一致，最主要的原因就是选对了牵头人“院落规划师”该单元的党员代表。该栋率先加装电梯，在院落形成示范带动。
②费用核算，各户分摊比例。以单元为单位“院落规划师”召集居民议事会，通过协商制定费用核算方式，各户分摊比例。以1栋3单元一梯二户共14户住宅为例，一楼2户，二楼1户不参与加装电梯。加装电梯总费用为43.6万元，各级政府补贴20万元，业主筹集23.6万元，每户业主分摊金额(见表1)。
（以1栋3单元为例）表一
经过实际试点，这样的分摊比例和金额基本公平，经过协商比对，各方均能接受。
③解决低楼层住户不愿加装。以1栋2单元为例，该单元高楼层的业主因家中有患病的老人，对加装电梯意愿非常强烈，但是1楼的一户业主却不愿意加装电梯。社区了解情况：为进一了解双方的矛盾点，社区来到1楼住户家中了解情况，原来是老两口说他们并不是非要反对加装电梯一事，主要是因为高层的住户时常有往楼下丢垃圾的现象；二楼的空调水一直往下滴，多次劝说无果；加之单元的楼道灯光线太亮，影响了他们的睡眠，诸多因素是导致老人不愿意让步的主要原因。针对以上3个问题，社区搭建沟通平台，积极联系楼上的业主，告知双方的主要矛盾。高层楼的业主也认识到自己的做的不好的地方，他们开始互相监督承诺不再往楼下扔垃圾，二楼的业主也立即联系把空调排水管改道，物业公司也将单元楼道灯换暗，高楼层业主的改变，1楼住户看在眼里，也不再反对加装电梯了。
④监管施工现场。社区告知居民由锦江区公园城市局、东湖街道办事处对院落电梯加装施工现场开展安全质量检查，检查重点：是否存在未取得既有住宅自主增设电梯告知书擅自开工的情况；社区工作人员负责日常安全巡查，例如施工人员在施工过程中是否按照规定佩戴安全帽、施工现场是否设置安全网等安全问题进行巡查；“院落规划师”：一是落实区、街道、社区检查落到实处，二是负责电梯加装公司是否按照施工图纸内容施工等细节进行监督管理。该院落7部电梯加装中未出现安全事故，群众均满意。
⑤申请补贴。社区组织“院落规划师”学习有关申请补贴的相关政策，弄明白补贴申请的政策流程；按照要求社区指导加装电梯所在单元的业主代表验收电梯正常使用后，填写《成都市锦江区既有住宅自主增设电梯财政补贴资金申请表》，并帮助提交相关材料。北顺西巷6号院7个单元的申请补贴已全部到位。
⑥电梯后续运营。社区多次组织“院落规划师”召开院落坝坝会、家庭协商会，明确增设电梯日常维护、费用分摊等难点；邀请住建部门和法律顾问给予专业指导；引导居民协商制定《电梯使用管理公约》；引入专业管理机构，明确管理人、维保单位责任。针对电梯后续维保成本不可控的难题，商议决定用户一次性交清10年费用，由电梯公司统一电梯的管理运营，解决“装后综合症”。
⑦院落具体改造。社区为“院落规划师”开展“理念+理论+实战”主题培训赋能计划。要加装电梯，就需要改变花台大小（涉及2栋1、2单元），还需要将原有的车棚拆旧建新（涉及3栋1、2单元）。随后经“院落规划师”制定“民意调查表”，党员志愿者发挥党员先锋带头作用，征求全院居民意见和建议，最终花台收缩后2栋成功加装电梯，车棚拆旧换址建新后，3栋成功加装电梯。加装过程中，还涉及相关管道的改造，如：水、气等相关管道的迁移，这些都需要居民共同商议，协商解决相关费用的支出，因为牵动加装电梯这根线，就会牵扯社区发展治理整个面。
三是民决议。“民决议”就是“居民的事情居民定，即“院落规划师”召集会议组织决事主体(该单元的住户)对经过“公示初商结果”收集意见、征询意见，再商议（反复循坏直至统一），形成决议-白纸黑字红手印。这一步骤包括张榜公告、反复酝酿、统一共识、签字表决、解释说服 5个环节。其中，规定表决要各单元的户代表签字，赞同率达到 100%即为表决通过。表决结束后 3个工作日内将结果向居民公布，确保决策能够顺利实施。
四是同行动。社区紧紧依托院落规划师、专业(加装)公司、院落议事会、社会企业等力量共同行动，以政府补贴140万元，撬动社会资金300余万元，其中居民自筹232.8万元，用于7部电梯加装、后续维保及院落相关改造。不仅实现了该院落电梯加装全覆盖,同时还助推老旧院落提档升级。
时至2021年，“民提议”中6号院居民要解决的问题已不同于两年前：如何增加并更有效地利用院落公共空间？如何吸引更多外部资源投入？如何让邻里生活更便利、更和睦？怎样为小区居民提供活动空间？
社区党组织依托院落党支部、规划师、住委会等，建立党支部群、业主群、兴趣爱好群、志愿者服务群等多渠道进行问题、需求收集，召开小区议事会，把群众意见和需求进行逐一梳理、归纳。涉及物业管理范围内的，社区及时与物业公司沟通，以总体提升物业服务质量为目标。涉及院落治理，社区以“党员＋志愿者”模式，建立院落志愿者服务队，针对不同年龄段的受众（老—中—青—幼）开展特色系列活动，热络小区邻里关系，激活小区的热度，以满足居民群众的需求为目的。
在治理过程中，发现居民对自己能力认识不够，优势资源不能充分利用等问题。社区党委始终坚持党建引领，干当“配角”，一是在小区发起“院落规划师”招募，召开队伍培训会让“院落规划师”们对自己角色的工作内容及职责有更加深刻的认识；二是启动院落规划师赋能计划，组织院落规划师外出参访学习，鼓励大家相信自己的能力，引导大家发现身边资源优势，实现“要我变”到“我要变”；三是开展实战演练活动，如“垃圾分类”“共享花园”“文明养宠”“绿化带认领”“老友种菜”“最美阳台大赛”等活动，增强居民“主人翁意识”；四是充分发挥院落规划师的智慧，在“微景观”营造过程中，积极组织协调，民主讨论，撬动社区居民自下而上的参与院落公共景观的规划、设计和改造，实现“我要变”至“我会变”。2022年该院落纳入老旧院落改造。
全员参与，经过民主协商、群策群力，进行院落“微更新”，办成“微实事”，推进“微治理”，实现“微改善”，不仅切实改善院落公共环境，提升居民群众的居住品质与获得感、满意度，同时让居民群众成为社区美好家园的建设者，社区治理的行动者，治理效果的评判者。
社区按照党建引领社区发展治理这“一条主线”，通过发挥党的政治优势、组织优势、制度优势和密切联系群众优势，发挥基层党组织战斗堡垒作用和党员先锋模范作用，使社区党组织始终领导小区（院落）的建设、引领社区治理，以党组织的先进性带动小区的高质量治理，把党的领导落实到响应居民诉求中，探索出“三民一同”自治机制创新，拓展社区可持续总体发展新格局，实现院落有变化、居民有感受、社区有认同。这为我市贯彻落实党的十九大五中全会精神，推进国内大循环、大力拉动内需重大部署，推进综合老旧改造提质增速，做出了良好的示范。总结有以下几点做法：
1.院落规划“民提议”
社区党委依托党的组织优势和密切联系群众优势，充分发挥有公心、愿付出的党员同志和离退休老干部先锋模范、带头作用，紧紧围绕“居民才是主人翁”这个“牛鼻子”，根据居民主动诉求，结合增设电梯相关政策，牵头成立小区自治组织——“院落规划师”，统筹协调小区增设电梯各项事宜。邀请社治、民政、规划和自然资源、住建部门以及电梯公司的专业人员组成辅导团队，对“院落规划师”集中开展培训，统思想、讲政策、教方法，培养电梯增设工作的骨干力量。每个规划师负责向本单元的业主宣讲电梯增设相关政策、宣扬提升幸福指数理念，努力争取每位居民对增设电梯的支持，让居民成为电梯增设和院落治理的“主人公”。
2.共建共享“民商议”
针对低楼层住户不愿加装、资金比例不好分摊、后期维保难等关键问题，搭建以单元、院落、社区、街道为路径的“纵向沟通平台”，以加装企业、院落规划师、物业公司、院落议事会、资助企业等多方力量参与的“横向协调平台”，为增设电梯打通“堵点”。加大政策法规宣传力度，通过发放增设电梯办事指南、设置宣传展板、现场解答群众疑问等，积极帮助群众全面了解增设电梯实施原则、实施条件、责任主体、资金筹集等，及时化解矛盾，促进邻里意见统一。
3.居民自治“民决议”
“院落规划师”就初步规划方案向本人所负责的单元居民解释方案、征询意见、收集反响，不断商议完善实施方案，确保征集民意的情况符合上级规定，最终将“民意”形成“决议”。发动小区具有法律、建筑、财务等专业背景的居民发挥自身优势，参与小区自治管理，充分尊重居民在电梯增设前的意见，施工中让居民全程监督，完工后让居民参与检查验收，后期运行维护由居民协商解决，增强居民的归属感和主人翁意识，提升自治带来的获得感。
4.社会力量“同行动”
利用增设电梯的契机，紧紧依托“院落规划师”、专业（加装）公司、院落议事会、社会企业（金具厂公司）等力量共同助推老旧院落提档升级，让社会力量成为社区发展治理的重要推手。
1.建立安全监管机制
针对增设电梯日常维护、费用分摊等难点，邀请住建部门和法律顾问给予专业指导，引导居民协商制定《电梯使用管理公约》，明确了轿厢环境维护、乘梯禁带物品、紧急情况处理方法等事项，制定出台锦江区首个既有住宅加装电梯“自管公约10条”。业主委托电梯加装单位为电梯使用单位，监督加装单位认真履行法律规定的特种设备使用义务，弥补社区和业主专业维保知识空缺，为电梯安全运行保驾护航。
2.引入专业管理机构
业主与电梯加装企业签订协议，成立专业维保机构，明确管理人、维保单位责任，让居民放心使用、安全使用；设置电梯日巡查、周保养、月维护3张清单，按时按质进行维保，保障电梯安全使用和日常维护；建立30分钟应急机制，接到故障求救电话后，确保维修人员30分钟内到达现场开展救援，恢复电梯正常运行。
3.拓宽维保资金渠道
针对电梯后续维保成本不可控的难题，提出维保资金分摊方案，通过电梯广告收益和业主定期交纳的方式筹措资金，商议决定用户一次性交清10年经费，解决电梯的“护理”和“养老”问题，为“装后综合症”提供强有力的经济保障。
1.让“舒心美好”成为小区靓丽名片
借加装电梯的契机，秉承“乐在社区、享在家园”的理念，老旧院落改造对小区车棚、防水、墙面、照明监控、地面硬化等基础设施进行改造，同时打造了“共享花园”、居民议事厅、幸福运动角、小区会客厅、6号快递云等景观。
2.让“全龄友好”成为美好家园标配
以电梯助力居家养老,实现院落老年人自由出行,创新实施“公益+商业”业态配置模式,落地红心6号幸福驿站，总体布局便民服务、文化、教育、医养等一站式服务。共享院落居民新生活，共建全龄友好和谐院落，北顺西巷6号院率先成为全龄友好示范院落。
3.让“邻里相亲、出入相友”成为小区共识
以电梯为话题,组织制定院落管理规约,凝聚共识,提升参与积极性和主动性，创建活动载体，拉近居民距离，积累“熟人资本”。小区公共空间占用、楼道杂物堆积等不文明现象得以改变,邻里纠纷大为减少,和气议事、和谐共生、和平相处的良好氛围逐步显现。
典型案例值得学习和借鉴，但也得益于自身的一些个性优势，社区目前仍有很多老旧院落未能实现电梯加装，放眼全区、全市、全省、全国，还有以下共性的难点问题需要攻克。
既有多层住宅加装电梯涉及水管、电路、天然气、消防、城建、质监等众多职能部门，也涉及到资金筹措、住户利益协调、房屋结构安全、特种设备管护等方方面面，需要系列配套规范性文件和实施法则。
安装电梯的费用主要包括加建电梯费用和运行、保养费。普通电梯设备政府财政补贴20万元后，业主承担20-30万元不等，加上建造电梯井、安全鉴定、建设规费、土建安装、小区电压增容等费用，还有电梯的日常运行电费和保养维修费用，将这些费用分摊到各层住户，对普通住户而言是笔不小的负担。经济发展相对落后的西部地区问题更为突出。
《关于进一步促进既有住宅自主增设电梯工作的实施意见》成办发〔2021〕2号规定，增设电梯项目实行告知承诺制，是在实施程序中业主在施工安装前需要办理的建设手续。大部分业主不懂专业技术，基于方便及寻求低价心理，可能去找一些低资质、非专业单位作为施工主体，工程质量令人担忧。因电梯加装涉及多部门监管，工作机制还要进一步完善，实施事前、事中、事后监管还需进一步加强。
加装电梯必须满足城市规划、建筑结构安全、消防间距及疏散等要求，更要防止一哄而上。可以将加装电梯纳入老旧院落改造项目，同步规划、整体推进。对已经列入城市棚户区改造和房屋征收范围及计划、以及不具备加装电梯工程条件的住宅，严禁加装电梯，以免劳民伤财。对适合加装电梯的具体小区进行充分论证，提出合理的加装方案供业主参考。
尽快完善既有多层住宅加装电梯的各项政策措施，制定相应的规范性文件和实施法则。建议市、县（区）成立既有多层住宅加装电梯的办事机构，协调规划、住建、安监、质监、消防、供电等部门，明确办事流程，提供审批、协调、监理、验收等“一站式”服务。
坚持谁受益、谁承担的原则。首先，通过合理确定住户分摊比例，以自筹方式解决主要费用，除允许提取个人住房公积金和物业维修基金外，鼓励金融机构设计用于加装电梯的消费贷款；其次，从财政和税收方面给予支持，进一步加大地方财政支持力度，对物业服务企业运行电梯造成的亏损实施专项补贴等；再次，在保障安全、维护住户利益的前提下，鼓励加装电梯和运维管理的市场化新业态、新模式。
各区（市）县住建行政主管部门及时将本辖区增设电梯项目信息通知街道办事处、规划和自然资源、市场监管、应急、消防等行政主管部门，各行政主管部门应按照职责加强事中、事后监管。
一是建立电梯安全评估机制。将评估结果作为电梯大修、更换的依据，对电梯质量安全状况建立台账，实行动态监控。二是建立电梯维护、更换资金保障机制。由于电梯维修和更换基本上是可以预见的，建议设立住宅电梯专项基金，资金来源可以从房屋维修基金、住户所交物业管理费中按一定比例划拨，以及吸收社会募捐，电梯专项基金专款专用，仅用于电梯大修和更换。
2019年以来社区围绕党建引领社区发展治理，问民之需，着力邻里生活场景更迭，着眼于简化办理流程，方便群众，把增设电梯作为既有住宅设施设备改造内容纳入社区发展治理范畴，经过3年多的持续建设，形成老旧院落治理独有的群众工作法“三民一同”，即改善民生“民提议”、共建共享“民商议”、居民自治“民决议”、社会力量“同行动”，做到了民事民议、民事民办、民事民管。
在老旧院落加装电梯、院落改造工作中，探索出了社区关于老旧院落治理的模式：“一个中心、两个结合、三个常态、四个善于、五个坚持”。
1.一个中心
坚持党建引领，以人民为中心。“永兴社区群众工作法”最大限度地尊重民意、汇集民智、凝聚民力，建设人人有责、人人尽责、人人享有的社会治理共同体，让人民群众成为最广大参与者、最大受益者、最终评判者，构建人人有责、人人尽责、人人享有的社会治理新格局是社区党委的一贯追求。
2.两个结合
一是基层党建与基层治理相结合。小区是社会治理的最基本单元，做实小区党建是打通党建引领基层治理"神经末档"的重要手段。面对复杂多样、矛盾频发的居住小区，坚持将党的战斗堡垒直接建在居住小区之中，引进第三方力量(党代表、人大代表、社会组织、社工、党员及志愿者等)，引入专项资金，项目化全面推进小区居民共建共治共享之路，实现社区党建与基层治理的同向发力、同频共振。
二是自治与德治相结合。在社区治理中，自治成本最低、效率最高，德治能有效破解法律手段太硬、说服教育太软、行政措施太难等难题。只有形成合力，才能构建共建、共治、共享的社区治理格局。自治是基础，制定居民公约，呵护公序良俗，是成本最低、效率最高的社区治理的制度。除了居民公约外，有效的居民自治还需要依托运行有序的居民自组织；德治是支撑，民风民俗、家风家训、伦理道德等，可以起到法律“硬治理”起不到的效果，院落属于熟人社会，居民多是家族、亲戚、朋友、熟人，民风民俗、家风家训、伦理道德等，具有无形的约束管理作用，可以起到法律“硬治理”起不到的效果。
3.三个常态
一是要素联结多元化，形成共建常态。发挥各级党组织特别是基层党组织政治引领和统筹作用，充分发动和依托辖区单位、企业、社会组织等各类要素，积极协调社会资本参与社区建设，实现区域协同、上下联动、共同发力。
二是力量统筹多元化，形成共治常态。建立党建引领下的多元参与治理机制，既要坚持党对社区治理全面统揽，又要有序引导居民自治，社会组织和单位协治，实现治理体系“多网融合”，提升社区治理质效。
三是获利主体多元化，形成共享常态。积极下沉部门资源、整合辖区资源、放大社会资源，让各类资源向社区倾斜、在社区汇聚。同时，对积极参与社区发展治理的各方要素给予政策和资金支持，让他们的工作有资源、有能力、有底气，让各方参与者都能有所获、有所享，激发其参与热情，从而实现共建共治共享治理模式长盛不衰。
4.四个善于
一要善于倾听。俯下身子，带着感情和责任去倾听群众声音，思考解决办法。
二要善于发动。要用良好的形象和品行取得群众信任，用接地气的愿景谋划获得社会支持，用细致的工作方法争取大众配合，调动起社群参与共建共治的积极性。
三要善于培养。立足提升群众自治能力，在对自治理念进行普遍宣传的基础上，重点培养一批民众认可度高的基层党员骨干和群众代表，发挥其带动作用，把群众积极性转化为行动力和生产力。
四要善于引导。群众工作要把握关爱与原则的关系, 激励与纠错的关系,既要秉持公心、满怀感情,也要坚持原则、遵规守制，引导社区向稳向好，让人民群众切实感受到社区和城市温度。
5.五个坚持
一是坚持党建引领，以人民为中心不变。
二是坚持“永兴社区群众工作法”不变。
三是坚持“两个结合”不变。
四是坚持“善于”不变。
五是坚持共建共治共享不变。
6.不足之处
综上所述，对于老旧院落加装电梯、院落改造而言，本文在一定程度上提供了理论上的一般框架和指引，在老旧院落改造加装电梯难点和对策研究中还存在许多问题，比如文献综述介绍得不够详尽、对具体加装电梯的楼栋居民的实际心理动态没有用科学量表进行测量等，期待通过今后的进一步研究和对其他学者成果的学习，加深对老旧院落既有住宅加装电梯的以上问题和更广泛研究视角的认识与理解。
参考文献
[1]张波.让老旧小区焕发出新的活力[J].城乡建设.2018年15期.
[2]郭利众.老旧小区改造和加装电梯工作的剖析.内蒙古科技与经济.2022年6月第12期.
[3]刘湘晖.既有住宅加装电梯的几点浅谈.中外建筑.2020年05期.
[4]金坎辉.王雷.刘晶晶.李建伟.老旧小区改造加装电梯工作的难点和对策.中国建筑金属结构.2022年第11期65（管理）
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